Tapu iptali ve tescil davası ile hedeflenen amaç, tapuda ki yanlış, hatalı, gerçeği yansıtmayan tescil işlemlerinin doğrusu ile düzeltilmesidir. Bunun sonucunda artık gerçek hak sahipleri taşınmazın mülkiyetine sahip olmakla beraber, taşınmaz maliki adına tescil gerçekleştirilecektir. Ülkemizde sıklıkla gayrimenkullerin tesciline ilişkin karışıklıklar yaşanabilmektedir. Bu tarz durumlar karşısında, tapu iptali ve tescil davası aracılığıyla tapudaki tescil işleminin yolsuz tescil olduğu yasal yollar uyarınca ortaya çıkarılacaktır. Bu tespit sonucunda ise, yolsuz tescil düzeltilecek, gerçek hak sahipleri adına gayrimenkul mülkiyetinin tescili sağlanacaktır. Tapu iptali ve tescil davası konusunu incelerken öncelikli olarak 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. Maddesi’nde yer alan Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin düzenlemeye yer verilmesi gerekmektedir.
İlgili kanun hükmü uyarınca:
“Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille bağlantılı olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılacaktır. Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra ve bazı diğer hallerde önce mülkiyet kazanılacak, sonra tescil gerçekleştirilecektir. Tescil konusunun hukuki niteliği çerçevesinde tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde yapılan hataların, hukuka aykırılıkların doğru haliyle düzeltilmesine ilişkindir.
NEDEN TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AÇMAK GEREKİR?
Tapu iptali ve tescil davası açmak için kanunda sınırlı sayılmış haller mevcut değildir. Yani bir çok farklı hukuki durum nedeniyle bu davayı açmak gerekebilecektir. Ancak tapu iptali ve tescil davasının açılması için aranan en temel şart yolsuz tescil olması yada hukuken mülkiyet hakkı talep edebilecek bir şahsın varlığıdır. Bu durumda, temel olarak iki nedenle tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Bu nedenler şöyle sıralanabilir:
|
|
YOLSUZ TESCİL NE DEMEKTİR?
Tapu iptali ve tescil davasının açılması için en temel nedenlerden biri tapuda yolsuz tescilin yer almasıdır. Yani, gerçeğe uygun düşmeyen, yanlış, esas hak sahibinin yansıtmayan bir tescilin varlığı halinde yolsuz tescil konusu gündeme gelecektir. İlgili kanun hükmü uyarınca yolsuz tescili kısaca şu şekilde ifade etmek mümkündür. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Türk Medeni Kanunu Madde 1024- “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”
TMK m.1024’den açıkça anlaşılabileceği üzere, kanun koyucu yolsuz tescile ve sonuçlarına ilişkin bir takım düzenlemelere yer vermiştir.
NEDEN TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AÇILMASI GEREKEBİLİR?
Yukarıda detaylı olarak izah edildiği üzere pek çok farklı sebeple tapu iptali ve tescil davası açmak gerekebilecektir. Ancak ülkemizde temel olarak bazı nedenlerle bu dava yoluna başvurulması kaçınılmazdır. Bunları sınırlı olarak saymamız mümkün olmamakla birlikte, örnekler verilebilmektedir. Tapu iptali ve tescil davasını açmaya neden olabilecek örneklerden bazıları şu şekilde sıralanabilir;
|
|
|
|
|
Bu örnekler yukarıda da belirtildiği üzere sınırlı sayıda değildir. Çoğaltılmaları mümkündür. Ancak sayılan beş madde, tapu iptal ve tescil davasının ülkemizde yer alan en yaygın sebepleri arasında yer almaktadır.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASININ TARAFLARI KİMLERDİR?
Tapu iptali ve tescil davalarında tapuda gayrimenkul tescil edilmiş olan taraf ile, bu gayrimenkulden hak iddia eden bir karşı taraf yer almaktadır. Her iki tarafta aynı gayrimenkule ilişkin olarak hak sahibi olduklarını iddia etmektedirler. Ancak aleyhine dava açılan davalı adına tapuda tescil gerçekleşmişken, davacı taraf bu tescilin iptal edilmesini ve kendi adına taşınmazın tescil edilmesini dava yoluyla talep etmektedir. Vefat durumu söz konusu ise murisin mirasçıları da bu davayı açabileceklerdir. Bu durumda TMK m.705/2’de yer alan tescilden önce mülkiyetin kazanılması hallerinden biri söz konusudur.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme değişebilmektedir. Her dava konusuna yani somut olayın niteliğine göre görevli mahkemenin ayrı ayrı tespit edilmesi gerekecektir. Çünkü dava konusu gayrimenkul hangi hukuk alanından kaynaklı şekilde davaya konu olmuşsa, ona göre görevli mahkeme değişkenlik gösterecektir. Örneğin bu davanın konusu olan gayrimenkul muris muvazaası kaynaklı ise görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın aynına ilişkin bir dava söz konusu olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
ZAMANAŞIMI
Tapu iptali ve tescil davası mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğu için kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Çünkü mülkiyet hakkı bir ayni haktır. Ayni haklar arasında hak sahibine en fazla yetkiyi sağlayan hak türü mülkiyet hakkı olduğundan kural olarak zamanaşımına tabi tutulmamıştır. Ancak her kuralda olduğu gibi bu durumunda bazı istisnaları vardır. Bu istisnai hallerde, davaya konu olan somut olayın konusu çerçevesinde zamanaşımı tespit edilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, tapu iptali ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir ancak istisnai hallerde tabi olacaktır. Bu sebeple, zamanaşımı konusunu oldukça titizlikle incelemek gerekmektedir. Aksi halde hak kayıpları ile karşılaşılacaktır.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA AVUKAT DESTEĞİ GEREKİR Mİ?
Tapu iptali ve tescil davasında diğer pek çok dava türlerinde olduğu gibi, takip edilmesi gereken hukuki bir süreç vardır. Hatta bu sürecin başlatılmasının mümkün olup olmadığının bile hukuki yönden değerlendirilmesi gerekmektedir. Aksi halde hem gereksiz yere dava açılıp masraflar yapılacak hem de sonuç elde edilemeyecektir. Bu sebeple tapu iptali ve tescil davasında bir gayrimenkul avukatı tarafından destek almak oldukça yararlı olacaktır; doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilmiş olacaktır.