Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası şeklinde anılan bu dava türünde konut veya çatılı işyerini edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimseler için kullanma zorunluluğu mevcut ise ilgili taşınmaza ilişkin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Ancak bunun için gerekli şartlar nelerdir? Kanun koyucu, yeni malikin bu durumu kötüye kullanmasını engellemek adına yeni malikin bu ihtiyacına bir takım sınırlar getirmiştir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı iş yerinin yeni sahibine, kendisinin ve kanunda belirtilen diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle eski malik döneminden kalan kiracıyı, kiralanan taşınmazdan tahliye etmesine hak tanıyan bir dava çeşididir. Dava çeşididir, zira eski malik döneminden kalan kiracından farklı olarak yeni malikin kira sözleşmesini sonlandırması daha zor şartlara bağlanmıştır ve bu şartların gerçekleştiğinin mahkeme önünde kanıtlanması gerekmektedir. Bu şartlar, kiralananın işyeri veya konut olarak kullanılıp kullanılmadığına ve kimin ihtiyacı için kullanılacağına göre farklılaşmakta olup; hepsi için ayrı ayrı belirtilen şartların gerçekleşmesi ve mahkeme önünde ispat edilmesi gerekmektedir.
6098 Sayılı TBK m.351 : “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
ŞARTLARI NELERDİR?
| 1- Yeni Malikin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacının Bulunması |
| 2- Yeni Malikin Taşınmazın Bir Kısmına Önceden Sahip Olmaması (Zira bu durumda malikin yeni olduğundan söz edilemeyecektir) |
| 3- İhtiyacın Gerçek, Samimi Ve Zorunlu Olması |
| 4- Süre Şartına Uyulması |
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasının şartları yukarıda kısaca belirtilmiştir. Ancak bu şartlara detaylı olarak bakmak gerekmektedir. Aksi halde, somut olaya göre bu şartların içeriğinde hataya düşülmesi söz konusu olabilecektir.
YENİ MALİK NE ZAMAN TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR?
Yeni malik, taşınmazın maliki olduğu tarihten itibaren 1 ay içinde, taşınmazın yeni maliki olarak ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep ettiğini kiracıya yazılı şekilde bildirmek zorundadır. İhtar aracılığı ile yapılan bu bildirimin ardından, yeni malik 6 aylık sürenin sonunda tahliye davası açabilecektir. İkinci bir yol olarak ise, yeni malik, kira sözleşmesinin bitiş tarihini bekleyerek, bu tarihten itibaren 1 ay içinde herhangi bir yazılı bildirimde bulunmaksızın tahliye davası açabilecektir.
YENİ MALİKİN ‘YENİDEN KİRALAMA YASAĞI’ NE DEMEKTİR?
Kiraya veren, gereksinimi nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladığı taktirde, kiralananı 3 yıl boyunca eski kiracısından başka birine kiraya veremeyecektir. İlgili düzenlemeye aykırı davranıldığı taktirde ise, kiraya veren, tahliye ettiği kiracısına tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Ayrıca ilgili kanun maddesi aracılığıyla bu tazminatın alt sınırı da açıkça düzenlenmiştir. İlgili kanun hükmü uyarınca, kiraya veren bu yasağı ihlal ettiği taktirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalacaktır. TBK m.355:”Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz… Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Ancak bu tazminatın talep edilebilmesi için, Yargıtay “tahliyeye zorlama” nın varlığını şart koşmuştur. Yargıtay içtihatları uyarınca, tahliyeye ilişkin mahkeme kararları ve ilgili karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ olmuş olması gerekmektedir. Mahkeme kararı ve icra emri olmadan bu tazminata hak kazanılamayacaktır.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Kira sözleşmelerine ilişkin tahliye davalarında görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme ise, kira sözleşmesinin tarafları ilgili kira sözleşmesinde özel bir düzenlemeye yer vermedilerse, sözleşme konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.