İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, güncel olarak karşımıza en sık çıkan konulardan bir tanesidir. Kiracıyı tahliye etmek üzere düzenlenen bu yol, uygulamada en çok karşımıza çıkan konulardan bir tanesidir. Bu konu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350/1’ de düzenlenmiştir. Anılan kanun hükmü uyarınca; kiraya veren, kira sözleşmesini kendisi, eşi alt veya üstsoyu yada kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimselerin ihtiyacı halinde feshedebilecektir. Yani kanunen kiraya veren taşınmazın tahliyesini her durumda talep edemeyecektir. Ancak yukarıda sayılan sebeplerle, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep etmesi mümkündür.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi: “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, 

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI’NIN KOŞULLARI 

Kanunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için bir takım şartlar açıkça düzenlenmiştir. Taşınmazı kiraya veren malik ancak bu belirli şartların varlığı halinde kiralananın tahliyesini talep edebilecek ve bunu bir dava konusu haline getirebilecektir. İlgili şartlar yoksa ve kiraya veren yine tahliye talep etmekte ise artık ihtiyaç sebebiyle tahliye davası koşulları oluşmamış demektir. Bu şartlar şu şekilde sıralandırılabilecektir:

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimselerin ihtiyacı söz konusu olmalıdır.

İlgili taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.

Kanunda sayılan kimselerin bu taşınmaza olan ihtiyacı: zorunlu, gerçek, samimi ve süreklilik arz eden bir ihtiyaç olmalıdır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ve belirli süreli kira sözleşmelerinde farklı şekilde düzenlenmiş olmasına rağmen her halükarda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası 1 aylık hak düşürücü süre sona ermeden açılmalıdır.

 

HANGİ KİŞİLERİN İHTİYACI BU DAVAYA KONU OLABİLİR?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi’nde kimlerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabileceği açıkça düzenlenmiştir. Anılan düzenleme uyarınca:

Kiraya verenin kendisi,

Kiraya verenin eşi,

Kiraya verenin altsoyu,

Kiraya verenin üstsoyu,

Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kimseler

 

Yukarıda sayılan kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilecektir. Bu sayılan kimseler dışında ki kişilerin ihtiyacı da olsa, bu dava açılamayacaktır. Çünkü kanunda açıkça ihtiyaç sebebiyle dava açılabilmesi için belirli kişiler sayılmıştır. Bu sayılanların dışına çıkılması mümkün değildir.

ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından davanın açılması bazı sürelere tabi tutulmuştur. Ancak burada kira sözleşmesinin belirli süreli yada belirsiz süreli olmasına göre dava açma süreleri belirlenecektir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise: Kiraya veren, kira sözleşmesi içerisinde belirlenen belirli sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarak tahliye talep edebilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre (yani 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 328, 329. Maddeleri uyarınca) fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayarak 1 ay içinde dava açabilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından her 6 aylık kira dönemi bir fesih dönemi olduğu için, kiraya veren 6 aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle ve 6 aylık fesih dönemi bittikten sonra 1 ay içinde bu davayı açabilecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİ BELİRLİ SÜRELİ İSE:  Kiraya veren, kira sözleşmesi içerisinde belirlenen belirli sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarak tahliye talep edebilecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİ BELİRSİZ SÜRELİ: Kiraya veren, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayarak 1 ay içinde dava açabilecektir.

 

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu dava açısından yetkili mahkeme ise kiraya konu olan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Fakat bu yetki kesin değildir. Yani kiracının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa yerinde de bu davayı açmak mümkündür.

TAHLİYE SONRASINDA KİRAYA VERENİN TAŞINMAZI BAŞKA BİRİNE KİRAYA VERMESİNİN SONUÇLARI NELERDİR?

Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının sonucunda tahliye gerçekleşirse, ilgili taşınmazın kiraya verenin yada kanunda sayılanların ihtiyaçlarına cevap vermek üzere tahliye edilmiş demektir. Ancak kiraya veren bunun aksi şekilde davranırsa, haklı sebebi de olmadığı taktirde, kiralanan taşınmazı 3 yıl süre boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamayacaktır. Aksi halde, kiraya verenin eski kiracısına karşı tazminat sorumluluğu gündeme gelecektir. Kiraya veren, eski kiracısına karşı son kira yılında ödenmiş bulunan 1 yıllık kira bedeninin aşağısında olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalacaktır.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASINDA AVUKAT DESTEĞİ GEREKİR Mİ?

Diğer pek çok hukuk alanında olduğu gibi ihtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından da alanında uzman bir avukat desteği almak oldukça yararlı olacaktır. Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere, bu davanın açılmasında yasal süreler büyük önem arz etmektedir. Sürelerin kaçırılması halinde hak kayıpları söz konusu olabilecektir. Bu sebeple alanında uzman bir avukat desteği ile bu davayı açmak ve dava sürecini takip etmek çok daha sağlıklı olacaktır.